Op deze pagina treft u het nieuws aan uit het jaar 2016 van zowel onze vereniging als de huurwereld in het algemeen. Met behulp van de knoppen hiernaast kunt u per jaar kijken in het archief. Het actuele nieuws vindt u op de nieuwspagina. Met behulp van de knoppen hiernaast kunt u per jaar kijken in het archief. Nieuwe nieuwsbrief uit 30 | 11 | 2016 Nu het einde van het jaar nadert informeren we onze leden over de werkzaamheden in het afgelopen jaar en kijken vooruit naar nieuwe projecten die in 2017 van groot belang zullen zijn. In de nieuwsbrief komen de volgende onderwerpen aan bod: o Voorwoord o Fusie Volksbelang en Goed Wonen o De Ganshoek o Verenigingsinformatie De nieuwsbrief is te downloaden in onze download sectie. Fusie Volksbelang en Goed Wonen is een feit! 23 | 11 | 2016 Anita Govaerts, adviseur Woonbond Kennis- en Adviescentrum legt uit. Zoals in het artikel hieronder te lezen viel fuseren woningcorporaties Volksbelang en Goed Wonen met elkaar, en wel per per 1 januari 2017. Maar wat betekent dat nou, een fusie? En wat komt er allemaal bij kijken? Ik probeer dat hieronder aan u uit te leggen. HV Woonbelang heeft een belangrijke sleutelrol in deze fusie. In de wet is het namelijk zo geregeld, dat als de huurdersvereniging niet instemt met de fusie, de minister hiervoor waarschijnlijk ook geen toestemming geeft. Dit heet instemmingsrecht en dat zorgt ervoor dat de belangen van de huurders vanaf het moment van het voornemen van de fusie, geborgd kunnen worden. HV Woonbelang heeft daarom vanaf het begin van het proces aan tafel gezeten met Eric van den Eijnden, directeur-bestuurder van Volksbelang en Christian Gommeren, directeur-bestuurder van Goed Wonen. Ook zij hebben een adviseur in de arm genomen om de fusie vanuit de corporatiezijde te begeleiden. Na een aantal overleggen werd duidelijk dat er heel veel beleidszaken zoals toewijzingsbeleid, huurbeleid en onderhoudsbeleid geregeld moeten worden, wil je als HV Woonbelang instemmen met de fusie. De tijd om dit zorgvuldig te doen, was er niet. Voor HV Woonbelang heeft tijdens de gesprekken centraal gestaan dat de huurders van beide corporaties er niet op achteruit mogen gaan. In de breedste zin van het woord. Daarom is het belangrijk dat er per beleidsterrein voldoende tijd is om de huurders te raadplegen en een standpunt in te nemen. Na een aantal gesprekken werd duidelijk dat de fusie in principe op 1 januari 2017 administratief geregeld moest zijn. Dat betekende dat er onvoldoende tijd was om over het beleid van de nieuwe corporatie in gesprek te gaan en dat de instemming voor de fusie door HV Woonbelang daardoor niet gegeven kon worden. We hebben toen de volgende afspraak gemaakt: het bespreken van en het besluiten nemen over het (nieuwe) beleid van de corporatie doen we na de administratieve fusie. Vooral omdat het een zorgvuldig proces moet zijn. De besluiten worden genomen op basis van consent. Dat betekent dat als er bij geen van de partijen meer een overwegend bezwaar is, het beleid goedgekeurd kan worden. Hierdoor behoudt HV Woonbelang haar instemmingsrecht en gaan partijen als gelijkwaardige gesprekspartners aan tafel met elkaar. Dit is ook vastgelegd in een overeenkomst en ondertekend door zowel HV Woonbelang als beide directeur-bestuurders. Om huurders te informeren en te raadplegen heeft HV Woonbelang drie huurdersbijeenkomsten georganiseerd in verschillende plaatsen. De strekking was dat HV Woonbelang positief staat tegenover de fusie, onder voorwaarde dat huurders er niet op achteruit gaan. Ook beide directeur-bestuurders waren op deze avonden aanwezig om uitleg te geven over de fusie. Daarnaast zijn de zorgen en wensen van de aanwezige huurders in kaart gebracht om deze mee te nemen in de gesprekken met de nieuwe corporatie. Omdat de afspraak is gemaakt om besluiten over het beleid van de nieuwe corporatie op basis van consent te nemen, heeft HV Woonbelang haar instemming gegeven voor de fusie. Dat betekent dat er nog veel werk aan de winkel is de komende tijd. Op de verschillende beleidsterreinen zoals toewijzingsbeleid, huurbeleid en onderhoudsbeleid worden in 2017 besluiten genomen. HV Woonbelang heeft het Woonbond Kennis- en Adviescentrum gevraagd om ondersteuning in het proces van de fusie. Anita Govaerts, werkzaam voor De Woonbond, is als adviseur afgevaardigd. De Woombond is de belangenbehartiger van alle huurders in Nederland. Oproep aan alle huurders van Volksbelang en Goed Wonen 11 | 05 | 2016 Wat verwacht u van uw nieuwe verhuurder? U heeft ongetwijfeld gehoord over het fusievoornemen tussen Volksbelang en Goed Wonen. Wij horen graag uw mening. Aan Huurders Vereniging Woonbelang is gevraagd in te stemmen met de fusie. Om een besluit te nemen, willen wij weten wat u als huurder hiervan vindt. Waar liggen uw zorgen? En uw wensen? En waar moeten wij als huurdersorganisatie volgens u zeker aan denken? Eric van den Eijnden, directeur-bestuurder Volksbelang en Christian Gommeren, directeur-bestuurder Goed Wonen komen een korte uitleg geven over de fusie. Wij nodigen u dan ook graag uit voor een huurdersbijeenkomst hierover: Maandag 23 mei om 19.00 uur in Plexat, Kerkstraat 22 in Wagenberg Dinsdag 24 mei om 19.00 uur in ’t Tapperijke, Marktstraat 9 in Made. Woensdag 25 mei om 19.00 uur in De Witte Zwaan, Plantsoen 3 in Lage Zwaluwe. Wij rekenen op uw komst! Vriendelijke groet, namens het bestuur van Huurders Vereniging Woonbelang, Jaarverslag 2015 beschikbaar 23 | 04 | 2016 Het jaarverslag over 2015 is weer beschikbaar. In het jaarverslag zetten we de activiteiten van het afgelopen jaar uiteen. Verder leest u de plannen voor het nieuwe jaar 2016. Het jaarverslag is te lezen in onze download sectie. Eerste nieuwsbrief 2016 uit 05 | 04 | 2016 Zoals gebruikelijk informeren we onze leden regelmatig via de nieuwsbrieven. Ook dit jaar zullen we dat weer blijven doen en presenteren wij onze eerste nieuwsbrief van dit jaar. In de nieuwsbrief komen de volgende onderwerpen aan bod: o Laatste ontwikkelingen (fusie woningcorporaties & zorgcentrum Lage Zwaluwe) o In memoriam Jan Marijnissen o Algemene Ledenvergadering 22 April 2016 o Contributiewijziging o Bestuursleden gevraagd o Verenigingsinformatie De nieuwsbrief is te downloaden in onze download sectie. Algemene ledenvergadering 2016 16 | 03 | 2016 Op vrijdag 22 april a.s. wordt in Partycentrum "De Witte Zwaan" aan het Plantsoen 3 te Lage Zwaluwe de Algemene Ledenvergadering 2016 gehouden. De vergadering begint om 19.30 uur. Om 20.30 uur zal de heer Chr. Gommeren, directeur - bestuurder  van woningcorporatie Goed Wonen, een presentatie houden over de woningbouw in Lage Zwaluwe, terwijkl ongetwijfeld ook het fusieproces tussen Volksbelang en Goed Wonen ter sprake zal komen. De avond wordt afgesloten met een optreden van het Shantykoor uit Lage Zwaluwe. Alle leden zijn hierbij van harte welkom. Klik hier voor de complete uitnodiging met agenda. Huursombenadering aangepast, huurverhoging gematigd 11 | 02 | 2016 Minister Blok kiest ervoor om de huursombenadering aan te passen. Pas op 1 januari 2017 wordt de huur huursombenadering ingevoerd zoals afgesproken in het Sociaal Huurakkoord. Tot die tijd mag de huursom niet verder stijgen dan 0,4% boven inflatie, Wel blijft de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2016 van kracht. De maximale huurverhoging voor huurders wordt op dezelfde manier bepaald als de afgelopen jaren. De inflatie is 0,6%, waardoor de maximale huurverhoging perm woning neerkomt op 2,1%. Bij corporaties wordt de gemiddelde huurverhoging beperkt tot 1%. De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt in 2016 2,6% en 4,6%. Die telt in 2016 niet mee in de huursombenadering. De inkomensafhankelijke huurverhoging blijft van kracht als de wet op tijd wordt aangenomen. De uitspraak van de Raad van State dat de Belastingsdienst de gegevens nooit had mogen afgeven zal dan geen effect meer hebben. Of het mogelijk is om de huurders te compenseren voor ten onrechte afgegeven inkomensverklaringen in voorgaande jaren wordt nog onderzocht door de Woonbond. Minister Blok kiest ervoor om de huursombenadering aan te passen. Pas op 1 januari 2017 wordt de huursombenadering ingevoerd door de corporatiesector, zoals afgesproken in het Sociaal Huurakkoord. De harmonisatie is echter nog niet opgenomen in het vastgestelde percentage van 0,4% boven inflatie dat in 2016 geldt. Omdat de harmonisatie pas op 1 januari 2017 wordt opgenomen in de huursombenadering, roept de Woonbond huurdersorganisaties op om voor 2016 in te zetten op een inflatievolgende huursomstijging. Vanaf 2017 gaan andere percentages gelden voor de huurverhoging. Dan is de huursombenadering volledig van kracht, die in de corporatiesector de gemiddelde huurverhoging flink afremt. De huur per woning kan dan stijgen met 2,5% of 4% voor huurders met een wat hoger inkomen. Twee groepen worden vanaf 2017 uitgezonderd van inkomensafhankelijke huurverhoging: gepensioneerden en gezinnen vanaf vier personen. Het Nibud  toonde aan dat gezinnen met kinderen nauwelijks een huur van € 600,- kunnen betalen,ook al zijn ze volgens de wet scheefwoner. De Woonbond vind het goed dat deze onrechtvaardigheid na vier jaar wordt aangepast. Bron: De Woonbond Kamer stemt in met Wet Doorstroming Huurmarkt 10 | 02 | 2016 Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde op 9 februari 2016 in met de "Wet Doorstroming Huurmarkt". De Woonbond is blij dat daarmee eindelijk een rem komt op de enorme huurstijgingen van de afgelopen jaren. Tegelijkertijd is de wet op andere vlakken juist een verslechtering voor huurders. De Woonbond roept de Eerste Kamer op daar niet akkoord mee te gaan. De Tweede Kamer is akkoord met het invoeren van de "huursombenadering", een nieuw soort huurbeleid waar woningcorporaties zich aan moeten houden. Vanaf 2017 mogen corporaties hun totale opbrengst uit verhuur (de huursom) laten stijgen met niet meer dan inflatie +1%. De huurverhoging bij opnieuw te verhuren woningen en de inkomsten uit inkomensafhankelijke huurverhogingen vallen ook onder deze maximale stijging van de huursom. De begrenzing van de huursomstijging verhindert dat corporaties aan alle huurders het maximumpercentage kunnen vragen dat wettelijk is toegestaan. Het zorgt er ook voor dat nieuw aangeboden woningen goedkoper moeten worden. Door het opnemen van deze "huursombenadering" in de wet komt de Kamer voor een deel tegemoet aan de inzet van het "Sociaal Huurakkoord" dat de Woonbond sloot met de verhuurderskoepel Aedes. Eerste Kamer aan zet Tegelijker tijd worden in de nieuwe wet verstrekkende voorstellen gedaan voor tijdelijke huurcontracten, en kunnen huurders van sociale huurwoningen bij commerciële aanbieders een forse huurverhoging krijgen. Daar is de Woonbond fel op tegen. De Woonbond roept de Eerste Kamer op niet akkoord te gaan met deze onderdelen van het wetsvoorstel. Meer huurverhoging bij commerciële verhuurders  Commerciële verhuurders mogen de huren met 2,5% boven inflatie verhogen, zonder dat voor hen extra regels gelden. Commerciële verhuurders krijgen dus meer ruimte om geld te verdienen, ten koste van de portemonnee van huurders. Terwijl deze huurders gemiddeld al 10% meer betalen voor een kwalitatief mindere woning. Bovendien worden huurders met hetzelfde soort huurcontract (gereguleerd) nu op basis van een willekeurig onderscheid, anders behandeld. Gezien de stemverhouding in de Tweede Kamer kan dit onderwerp in de Eerste Kamer nog tot veel discussie leiden. Woonzekerheid aangetast Daarnaast kiest de Tweede Kamer voor de invoer van tijdelijke huurcontracten (contracten tot twee of tot vijf jaar). Dit is een ernstige aantasting van de wettelijke huurbescherming. Huurders kunnen zonder reden na korte tijd weer op straat staan. Daarmee wordt de positie van huurders ten opzichte van verhuurders ondermijnd. Huurders die weten dat ze zo weer op straat kunnen staan, zullen minder sterk in hun schoenen staan bij een te hoge huurprijs of onderhoudsproblemen. Huurverhoging In 2016 gelden de huidige inkomensafhankelijke percentages. Voor corporaties geldt wel dat de huursom niet meer dan 0,4% boven inflatie mag stijgen. Of verhuurders daarnaast nog extra inkomensafhankelijke huurverhogingen mogen vragen, ligt aan de Eerste Kamer. De Raad van State oordeelde vorige week dat de Belastingsdienst geen inkomensgegevens mag verstrekken aan verhuurders. Om dit voor de huurverhogingronde in 2016 mogelijk te maken, moet de Eerste Kamer een wetswijziging aannemen, die haaks staan op de privacywetgeving. Bron: De Woonbond Bezwaar maken tegen te hoge WOZ-waarde kan lonen voor huurders 04 | 02 | 2016 Binnenkort valt de WOZ-beschikking weer op de mat. Vorig jaar heeft het kabinet besloten om de WOZ-waarde mee te laten tellen in het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs voor een sociale huurwoning wordt berekend. Dit betekent dat huurders nu ook bezwaar kunnen maken tegen de WOZ-waarde, en dit kan lonen. Een voorbeeldbrief hiervoor is te vinden op de website van de Woonbond (https://www.woonbond.nl/publicatie/modelbrief-bezwaar-woz-waarde). Bezwaar maken heeft alleen zin als de WOZ-waardering niet klopt, bijvoorbeeld doordat de woning te groot is ingeschat, er geen rekening is gehouden overlast uit de omgeving, of de woningen waarmee de huurwoning wordt vergeleken niet vergelijkbaar zijn. Gemiddeld bepaalt de WOZ-waarde 25% van de maximale huurprijs. Een lagere  WOZ-waarde verlaagt de maximale huurpijs. Een lagere maximale huurprijs betekent echter niet dat de huur direct omlaag gaat. Het gaat immers om het berekenen van de maximale huurprijs, die in veel gevallen boven de feitelijke huidige huurprijs ligt. Bij een hoge aanvangshuur of door huurverhogingen boven inflatie kan de huurprijs in principe wel tot deze huurgrens stijgen. Als de huidige huur op of dicht bij de maximale huur ligt kan een bezwaar tegen de WOZ er voor zorgen dat de huur niet meer kan stijgen. Belangrijke uitspraak voor huurders 03 | 02 | 2016 De belastingsdienst heeft de afgelopen drie jaar inkomensgegevens van huurders verstrekt aan verhuurders, terwijl de wettelijke grondslag hiervoor ontbrak. Dat blijkt vandaag uit een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Nederlandse Woonbond reageert hier op: "De inkomensafhankelijke huurverhoging kan wat ons betreft dit jaar niet doorgaan aangezien de juridische grondslag ontbreekt", aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. `De vraag rijst wat dit betekent voor huurders die de afgelopen drie jaar op basis van onrechtmatige verstrekte gegevens een extra hoge huurverhoging hebben gekregen`. De Woonbond bestudeert of huurders de mogelijkheid hebben om deze extra huurverhoging terug te eisen. Minister Blok heeft in een wetsvoorstel dat nog door de Tweede en de Eerste Kamer moet al een wijziging voorgesteld waardoor de inkomensgegevens wel verstrekt mogen worden.  "Zo wordt de extra hoge huurstijging voor middeninkomens, die steeds vaker in de knel zitten door hoge huurprijzen, opnieuw onderwerp van politieke discussie". Al in 2012 waarschuwde de Woonbond voor privacy schending van huurders bij de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De wet werd door die reden door de Woonbond om die reden "Gluurverhoging" genoemd. De Raad van State oordeelt nu dat de belastingsdienst zijn geheimhoudingsplicht heeft geschonden door het verstrekken van inkomensgegevens van huurders. Het bestuur van Huurders Vereniging Woonbelang zal alle ontwikkelingen op de voet volgen en via de website (of indien nodig via een nieuwsbrief) de huurders/leden informeren over de voortgang van deze ontstane situatie. Bestuurslid Jan Marijnissen overleden 19 | 01 | 2016 Groot verlies van een gewaardeerd en trouw bestuurslid. Met ontsteltenis hebben we kennis genomen van het overlijden van ons bestuurslid Jan Marijnissen. Na een lange strijd, met vele pieken en dalen, tegen zijn ziekte kon Jan helaas niet meer verder. Jan was van het begin aan onze drijvende kracht voor de dorpskern Lage Zwaluwe. Hij vertegenwoordigde de leden met verve en bemiddelde vaak bij leden met klachten. Ook zorgde Jan er voor dat het kantoor altijd in orde was. Het verlies van Jan laat een groot gat achter in onze vereniging en we zullen hem zeker gaan missen. Wij wensen Annie en de rest van de familie veel sterkte en troost toe in deze moeilijke tijd. Webmaster: Ronald Buijs Laatste revisie: 17-04-2018